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市场出现自发回调 引导楼市合理需求释放
2014/7/24 10:34:57 点击:1185
今年以来,全国房地产销售数据已连续六个月下滑。供需关系逆转,政策着力点应转移到释放需求上来,借助市场自发调整力量,引导合理需求释放。
 
  房地产市场颓势从去年开始就有所体现。其中一个重要表现是,过去12个月,全国房地产开发投资增速始终低于固定资产投资增速。房地产业曾在经济结构中处于支柱地位,如今的弱化局面可谓前所未有。那么,房地产业果真如一些人所预言的那样,已进入低迷期了吗?当然不是。
 
  从供应端看,房地产投资经过多年的高速增长,如今的市场总体供应量已较充足,部分区域甚至出现明显的供大于求现象。从需求端看,虽然目前整体需求出现颓势,有三方面潜力仍不可忽视。一是因近期调整出现观望的部分需求;二是在信贷政策调整后,因购房成本偏高而暂时无法释放的刚需;三是城镇化大势引致的新增购房需求。这说明,尽管市场暂时低迷,但房地产业仍有着较强内生动力。这种动力虽不足以支撑楼市回归高速增长,但仍可使房地产市场进入“白银时代”。
 
  6月,全国房地产销售数据略有好转。这与各地救市大潮有关,但也说明,经过长期低迷后,市场正出现自发回调迹象。在此情况下,应顺应这种调整趋势,使更多需求进入市场。
 
  首先,“限购令”应有序退出。由于市场供需关系发生逆转、合理需求无法释放,在一些二线城市,限购政策已不合时宜。事实上,在不少城市中,“限购令”已名存实亡。
 
  其次,应适当降低信贷门槛。信贷政策是影响需求释放的最主要因素之一。尽管有关部门曾敦促商业银行,要求其合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,但是在首付比例和贷款利率方面,购房者并未得到实质性优惠。这造成近期房价下跌但购房者实际成本并未下降。
 
  第三,应加快推进土地、户籍制度改革,释放城镇化红利。城镇化进程是我国经济发展必经阶段,也是房地产业最大利好所在。为有序推进这一进程,需尽快突破土地、户籍等政策藩篱,为城镇提供更多新增需求,对接日益扩大的供应规模。
 
  随着行政手段逐渐退出,房地产市场逐渐进入市场化调整轨道。为避免政策基调骤变、维持市场稳定,在释放需求过程中,仍有两点需要注意。
 
  一是注重差异化特征。考虑到区域市场形势的差异,一线城市限购政策应继续存在,以避免需求无序释放。考虑到需求层级差异,在信贷和税收政策调整过程中,应继续强调“差异化”,避免投机投资需求借机入市。
 
  二是切勿忽略供给。在释放合理需求的同时,切勿放松对供应端的关注。一方面,一线城市土地供应仍应加大,从而缩小供需差异;另一方面,需加快推进棚户区改造,从而承接更多新增需求。(原标题:着力引导楼市合理需求释放
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