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2014楼市下半场走势 二三四线城市成主角
2014/8/5 10:35:50 点击:1399
库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行,2014上半年楼市调控政策也出现了新的变化。3月初,中央提出“分类调控”大思路;之后,地方政府频频微调政策以救市,“限购松绑”成为热门话题;5月底,央行“喊话”力挺首套房贷款需求,贷款政策被称定向宽松;6月上旬,央行宣布定向降准,业内预期或波及房地产……
  随着楼市下半场哨声的吹响,楼市未来的走势也备受关注。虽有专家预测,如果经济层面继续下滑,下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大,是否真如此呢?在此,我们不妨就大胆地猜测一下,2014楼市下半场会有什么变化,开发商、购房者都会怎样应对呢?
 
  地方成为调控话语者?
  业内观点:地方精准调控将成主调
  总结2014上半年,可以看到大调控政策不见,地方楼市政策微调却不断,据不完全统计,包括安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等在内的至少16个城市采取多种方式或直接放松限购条件。
  值得注意的是,相比以往,此次地方微调限购中央却在一定程度上给予了默许。事实上,回顾十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控历程,像2014年上半年这样的中央调控出现“空窗期”、地方政策调整活跃的情形还是首次,对此,业内人士多表示,随着天津、福州迈出精准调控的第一步,未来或有更多的城市将通过对政策的微调来缓解经济下行的压力。以此推测,以地方政府为主的精准调控将在下半年成为楼市调控主旋律。
限购全线放松?
 
  业内观点:限购松绑城市或增加
  二三四线城市成主角
  继住建部默许二、三线城市调整限购政策之后,出现了许多“取消限购”的乌龙事件,包括昆明、青岛等地在内的取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现,但多地政府也表示“未来会有所调整”,这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已经蠢蠢欲动。
  “从当前市场发展态势来看,由于今年回归市场化及楼市"双向调控"的指导思路,对于库存偏大,存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。”同策咨询研究部总监张宏伟说道。
  但也有业内人士表示,此类城市的松绑之举,不仅救市作用十分有限,有的会加剧住房销售及价格的下跌。
 
  信贷放松,首套房8.5折利率重现市场?
  业内观点:可望不可即
  据融360发布的《中国房贷市场6月份分析报告》中看到,全国23个热点城市6月首套房房贷利率较5月开始松动,表现在折扣利率增加、放款速度明显加速。但据记者了解,目前全国仅有极少数城市存在利率优惠,其中北京、上海2城重现8.5折利率,但其对客户资质的要求非常高,而广州、杭州2城有9折利率优惠 ,其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。
  回看昆明,目前对于首套房住房贷款大多数银行执行基准利率,少数银行对首套房贷款利率还将上浮5%左右。业内人士马先生坦言,银行贷款额度现在是“香饽饽”,房贷的利率显得不太有吸引力,故下调房贷利率的可能性不大,即便有银行推出利率打折,其对贷款人的审批也十分严格,可以说是可望不可即。
 
  定向降准演变为全面降准
  业内观点:有后续但短期内不明显
  要看房地产市场未来如何,先看钱如何流动。在4月份下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率后,央行又在6月9日宣布,从6月16日起,对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。短短两月内央行已经二度定向降准。
  至此,定向降准对楼市影响几何?之后会否有更多的、范围更大的定向降准甚至是全面降准出现?同策咨询研究部总监张宏伟认为,定向降准或有后续,不排除会有全面降准出现。
 
  第三季度再掀大范围降价潮?
  业内观点:房价降至平稳
  知名财经评论人牛刀预计2014年中国房价全面下跌,跌幅在200%至400%。到2015年中国房地产将面临全面崩盘。关于房价,牛刀惊人言论势必只能归咎为一个舆论现象。
  回看昆明,第三季度房价是否会迎来大幅度和大面积的下降,或许我们可以从数据以及市场现象中加以预测。数据显示,6月昆明的新建商品房(资料、团购、论坛)样本均价为8274元/平方米,相比1月的8568元/平方米有了明显下降。市场面,自4月起,位于北市区的多个项目均相继公开宣布降价,降幅从400元/平方米到1000元/平方米不等,至今,降价范围已覆盖昆明五区,也有部分楼盘采取“买房送车位”的方式“暗降”。对此,业内人士表示,随着第三季度房企资金链的趋紧,不排除有更多楼盘加入降价行列,但从降价幅度上来说,大幅下降可能性不大,降幅会在10%以内。
 
  二手中介更加步履维艰?
  业内观点:刚需释放 市场将回归正常渠道
  2014年上半年,在一手房市场波动影响下,二手房(房源、代理、租房)市场也极其冷淡,相较于2013年受“国五条”影响二手房交易井喷,2014年二手房交易量下滑明显,有些二手房中介公司因亏损而导致的调整门店等消息不时传出。在如此低迷的市场下,二手中介公司还能撑多久?
来自荣城地产、泛联房产等昆明多家品牌中介机构的数据,昆明二手房市场上降价促销的房源越来越多,并且整体售价平均下降了3%-5%,但还是出现门店多月零成交的现象。
  但泛联房产总经理卞东晓认为,随着刚需的释放,二手房市场下半年将逐渐升温,回归到正常的市场运转上。
 
  土地市场持续遇冷流拍潮再现?
  业内观点:开发商拍地更加谨慎 市场转好希望甚小
  虽然昆明市政府今年有不小的土地供应计划,但在昔日地王或集体陷入困境以及成交骤减的同时,房企对拿地的热情也被冲淡。据昆明市国土资源局网站公布的成交结果数据显示:2014年1-6月,昆明土地市场累计供应78宗土地,总供应面积达247万平方米,最终72宗地块顺利成交。但该成交量相比去年同期,同比暴跌近7成左右;土地出让金亦大幅缩水近230亿元。且上半年3650.91亩的土地成交量,仅完成全年土地计划供应任务目标的15.87%。但尽管土拍“遇冷”,收入骤减,但政府在推地方面仍保持着稳定的节奏。
  对于下半年土地市场的成交走势,业内表示,商品房成交情况、房企的资金情况等都将影响房企的拍地热情。而一位开发商负责人也表示,目前主要面临去化压力,在积极回笼资金,对于进一步拿地会比较谨慎。
 
  房企下调年度任务?
  业内观点:多数房企已经在下调
  据克而瑞提供的30家重点上市房企1-5月业绩看出,今年前5个月房企销售金额完成度能够超过4成的仅有万科和恒大,其中,超过20家重点上市房企业绩无法达到预期目标。在这种严峻的楼市行情下,业内人士认为开发商下半年可以选择继续降价跑量冲业绩,或者下调业绩目标来应对。
据记者了解 ,受销售压力的影响,目前昆明已经有多家房企着手调整下半年的销售任务。
 
  房企加速并购 新一轮洗牌将至?
  业内观点:房企分化趋势已经明显
  2014年上半年,楼市行情由火爆转为低迷,市场格局 变化之快让大多数企业始料未及。导致开发企业半年报业绩“抢收”基本失利,加之资金链的告急,市场出现了明显的分化趋势。除了目前沸沸扬扬的光耀地产破产、融创洽购绿城事件之外,据不完全数据显示,今年3月以来已有包括浙江兴润置业、南京福地房产、盈嘉地产等十余个企业被爆出资金告急。对此,业内指出,未来或出现更多并购案例,地产行业新一轮洗牌即将到来。
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